房地产估价师《房地产估价理论与方法》五

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    判断题

    1、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    2、购买年不是预期可获得收益的年限。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    3、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    4、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    5、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    6、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    7、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    8、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    9、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元／平方米，土地单价1500元／平方米，建筑物的重置价格2000元／平方米，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    10、购买年是预期估价对象可获得收益的年限。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    11、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    12、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    13、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    14、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    单项选择题

    1、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。
    答案（ ）
    A、类似房地产的客观
    B、类似房地产的最高
    C、类似房地产的最低
    D、该宗房地产的实际

    2、在路线价法中，( )只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。
    答案（ ）
    A、一面临街矩形地
    B、一面临街三角形地
    C、一面临街梯形地
    D、一面临街不规则形地

    3、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
    答案（ ）
    A、同一地区
    B、同一城市
    C、同一供求范围内的类似地区
    D、A或C

    4、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。
    答案（ ）
    A、一般物价指数
    B、建筑材料价格指数
    C、房地产价格指数
    D、定额调整系数

    5、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。
    答案（ ）
    A、四类
    B、五类
    C、六类
    D、七类

    6、房地产开发成本的增加( )房地产的价格。
    答案（ ）
    A、必定提高
    B、必定降低
    C、不一定提高
    D、不一定降低

    7、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( )％。
    答案（ ）
    A、76
    B、80
    C、81
    D、84

    8、假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。
    答案（ ）
    A、市场比较法
    B、收益法
    C、成本法
    D、长期趋势法

    9、( )限制了估价报告书的用途。
    答案（ ）
    A、估价方法
    B、估价目的
    C、估价原则
    D、估价日期

    10、新建建筑物价格：( )＋建造建筑物费用＋正常利税。
    答案（ ）
    A、征地费
    B、拆迁安置补偿费
    C、地价款
    D、零

    11、完好房的成新度一般为( )。
    答案（ ）
    A、十成新
    B、九到十成新
    C、八到十成新
    D、七到十成新

    12、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。
    答案（ ）
    A、100
    B、70
    C、60
    D、40

    13、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。
    答案（ ）
    A、10．6
    B、11．4
    C、11．2
    D、10．8

    14、房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。
    答案（ ）
    A、上升
    B、下降
    C、不变
    D、升降难定

    15、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
    答案（ ）
    A、市场不景气
    B、该别墅区的环境条件变差
    C、该别墅区的单位开发成本降低
    D、开发商获得满意的利润即可

    16、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。
    答案（ ）
    A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
    B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
    C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
    D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％

    17、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为( )万元。
    答案（ ）
    A、130．0
    B、119．2
    C、117．5
    D、120．0

    18、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。
    答案（ ）
    A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区
    B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元／平方米，位于20公里外
    C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区
    D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

    19、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10％，购买年为8，估价应为( )元。
    答案（ ）
    A、54000
    B、32010
    C、48000
    D、60000

    20、采用( )求取的年折旧额每年递减。
    答案（ ）
    A、成新折扣法
    B、偿债基金折旧法
    C、年数合计法
    D、直线折旧法

    21、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。

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