房地产估价师《房地产估价理论与方法》六

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    判断题

    1、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    2、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为275万元。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    3、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    4、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    5、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    6、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    7、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    8、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    9、购买年不是预期可获得收益的年限。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    10、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    11、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    12、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    13、综合还原利率：土地还原利率＋建筑物还原利率。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    14、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    单项选择题

    1、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。
    答案（ ）
    A、100
    B、70
    C、60
    D、40

    2、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
    答案（ ）
    A、环境因素
    B、质量因素
    C、区域因素
    D、新旧程度

    3、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元／平方米。
    答案（ ）
    A、2390
    B、2410
    C、2430
    D、2450

    4、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
    答案（ ）
    A、800
    B、900
    C、1000
    D、大于1000

    5、假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。
    答案（ ）
    A、市场比较法
    B、收益法
    C、成本法
    D、长期趋势法

    6、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
    答案（ ）
    A、高于
    B、低于
    C、等于
    D、B或C

    7、采用( )求取的年折旧额每年递减。
    答案（ ）
    A、成新折扣法
    B、偿债基金折旧法
    C、年数合计法
    D、直线折旧法

    8、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
    答案（ ）
    A、同一地区
    B、同一城市
    C、同一供求范围内的类似地区
    D、A或C

    9、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。
    答案（ ）
    A、拆迁费用
    B、建造建筑物费用
    C、公共设施建设费用
    D、市政设施建设费用

    10、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元／平方米。
    答案（ ）
    A、2487．75
    B、2500．00
    C、2511．00
    D、2162．25

    11、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
    答案（ ）
    A、50万元
    B、55万元
    C、60万元
    D、60万元以上

    12、某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )供求状况。
    答案（ ）
    A、本地区房地产的
    B、全国房地产的
    C、本地区本类房地产的
    D、本类房地产的

    13、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。
    答案（ ）
    A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
    B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
    C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
    D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％

    14、用成本法估价时，房屋现值=( )
    答案（ ）
    A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
    B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
    C、房屋重置价格×成新度
    D、房屋重置价格-年折旧额

    15、其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。
    答案（ ）
    A、高于
    B、低于
    C、等于
    D、不可比

    16、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0．5、0．3和0．2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
    答案（ ）
    A、850
    B、845
    C、869
    D、857

    17、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
    答案（ ）
    A、市场不景气
    B、该别墅区的环境条件变差
    C、该别墅区的单位开发成本降低
    D、开发商获得满意的利润即可

    18、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。
    答案（ ）
    A、四类
    B、五类
    C、六类
    D、七类

    19、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。
    答案（ ）
    A、一般物价指数
    B、建筑材料价格指数
    C、房地产价格指数
    D、定额调整系数

    20、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。
    答案（ ）
    A、10．6
    B、11．4
    C、11．2

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