2006年《房地产估价理论与方法》考试试题参考答案

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一、单项选择题

1B 2D 3C 4C 5C 6C 7D 8C 9B 10C 11D 12A 13D 14A 15B

16D 17B 18B 19C 20D 21D 22A 23A 24C 25C 26B 27B 28A 29B 30C

31D 32A 33B 34B 35B

二、多项选择题

1ACE 2DE 3ABD 4AC 5BDE 6ACD 7BCD 8BE 9CD 10AE

11ACD 12ABCD 13BCD 14ACD 15AB

三、判断题目

1× 2√ 3× 4× 5√ 6× 7× 8√ 9√ 10√ 11× 12√ 13√ 14× 15×

四、计算题

1、解

（1）计算出租人权益价值

1）合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金=150×12×2×1000=360（万元）

2）出租人权益价值=360×（1-30%）×（1/1.082+1/1.084+…+1/1.0816）=1072.38（万元）

（2）完全产权下的市场价值

1）第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即

租金=200×12×1000=240（万元）

2）完全产权市场价值=240×（1-30%）×[1-（1.05/1.08）16]/（8%-5%）=2031.90（万元）

（3）承租人权益价值=2031.90-1072.38=959.52（万元）

2、解

（1）土地重新购建价格

1）市场法

比准价格A=2200×100/100×（1+0.5%）6×100/97=2336.94（元/ m2）

比准价格B=2050×100/100×（1+0.5%）9×100/92=2330.56（元/ m2）

比准价格C=2380×100/103×（1+0.5%）4×100/105=2244.99（元/ m2）

估价对象的比准价格为：（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/ m2）

V=2304.16×1000≈230.416（万元）

2）成本法

最末级

土地的重置价格

（57.32×10000/666.67+120.00）×[1-1/（1+5%）45]+150.00×{[1-1/（1+5%）45]/[1-1/（1+5%）50]}=1016.79（元/ m2）

则成本法估算的土地重置价格为：1016.79×2=2033.58（元/ m2）

3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16+2033.58）=2168.87（元/ m2）

总价为：2168.87×1000=216.89（万元）

（2）建筑物价格

1）建筑物重置价格为

1800×4500=810.00（万元）

2）建筑物折旧

A门窗损坏折旧=10.00（万元）

B装修折旧=140×2/5=56（万元）

C设备折旧=100×2/10=20（万元）

D长寿命物质折旧=[810.00-10.00-140.00-100.00] ×2/47=23.83（万元）

E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：

（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）

功能缺乏折旧：19.44/7%×[1-1/（1/7%）45]=264.49（万元）

F功能过剩折旧：1/7%×[1-1/（1+7%）45]=13.61（万元）

G经济折旧为20万元

H该写字楼的折旧总额为10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=407.93（万元）

（3）该写字楼2006年9月30日的价值为216.89+10.00-407.93=618.96（万元）

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