房地产估价师：2007年《开发经营与管理》真题之答案

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    一、单项选择题
    1．C  2．D  3．B  4．C
    5．C提示：吸纳周期：市场上可供租售量／吸纳量。
    6．C
    7．D提示：金融机构过度放贷是房地产泡沫形成的阻燃剂。
    8．C  9．D  10．A  11．A
    12．B提示：指数平滑法的计算公式为Qt=aSt-1+(1-a)Qt-1，其中，Qt为本期的预测量，St-1为上期的实际销售量，Qt-1为上期的预测量，a为系数。
    13．C  14．B  15．B  16．C  17．B  18．A
    19．D  提示：资本金利润率：年平均利润／资本金。
    20．B  提示：成本利润率：利润扣除土地增值税／总成本。
    21．C  提示：利息备付率：年利润／年应付利息。
    22．C  23．D
    24．A  提示：用标准差系数计算，标准系数越小，风险越小。
    25．A  26．C  27．A  28．D  29．D  30．A  31．C  32．D  33．D  34．D
    35．A  提示：净经营收入=1000X(1-5％-30％)—200-120=330万元。
    二、多项选择题
    1．ACE  2．BCDE
    3．ABD  提示：房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率。
    4．ABD  5．CE  6．BCD  7．ABD  8.ACD  9．ABCE  10．ACE  11．ADE  12 ABDE
    13．ABC  14．ABCD  15．ABD
    三、判断题
    1．√
    2．X  提示：系统风险是不能被分散和抵消的风险。
    3．X
    4．X  提示：房地产空间市场上的需求者是使用房地产的家庭和企业。
    5．√
    6．X  提示：资本金利润率：年平均利润／资本金。
    7．X  提示：资产负责率属于长期偿债能力指标。
    8．√
    9．X  提示：敏感性分析是在风险因素未知的情况下的抗风险分析。
    10．√ 
    11．X
    12．X  提示：商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的企业或者个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
    13．X  提示：房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格等的分析。
    14．√
    15．√

   四、计算题
   1．A=2000元，i=6％／12=0．5％，i=9．6％，n=20×12=240月
   (1)设能购买新房的最高价为户
   申请的贷款额：D=P×(1-30％)；
   由公式：D=A/i×[1—1／(1+i)n]
   得至p=39．88万元
   (2)设需要还款／21个月
   住房的市场价值：A／T×12=25万元；
   D=25+A/i×[1—1／(1+i)n1]
   得：n1=15．2
   即16个月。
   2．(1)设年最低基础租金为A
   第1年初：投资8100万元，其中自有资金为5400万元，贷款为8100-5400：2700万元；
   第2年初：投资5400万元，全部贷款；
   第3年初向乙银行贷款：2700×(1+9．0％)2+5400X(1+9．0％)=9093．87万元；
   第3、4、5年末的净经营收益：R1(15000×70％×95％×A+10000×10％)×(1—35％)／10000-9093．87×7．0％；
   第6年的净收益：R3=9．5×[(15000×70％×95％×A+10000×10％)×(1—35％)／10000-9093．87×7．0％]—9093．87；

     自有资金现金流量表：
        0      1      2     3       4     5
  十  5400           R1     R1      R1    R2 
                 
 NPV -5400     0     R1     R1      R1    R2

    自有资金的净现值二0可得出年最低基础租金：
   R1／(1+20％)2+R1／(1+20％)3+R2／(1+20％)4+R3／(1+20％)5一5400=0
   A=2486元／m2
       (2)全投资资金的现金流量表：
          0          1            2             3           4          5
    + 1625．29     1625．29     1625．29     6346．38     8100        5400        
   NPV -8100       -5400        1625．29     1625．29     1625．29   6346．38

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