2004年09月13日房地产估价案例与分析[1]

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65、从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。（ ）
四、计算[共0题，每题10分，总计0分]
66、 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：

试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
67、 某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%，折现率为10%)。

答案： 1-10 ACCCB DDCBD 11-20 BBBAC CBCBB
21-30 CACBA CCACA 31-35 DCBCA
36 ABDE 37CDE 38ACE 39ABC 40CD 41ACD 42ACE 43ABCD
44BCD 45ABC 46ACD 47ACDE 48AC 49ABE 50ABDE 51-65无
第66题
试题答案：1
试题解析：
解： (1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：
V＝A/Y
(2)计算客房与餐饮年总收益：
1)客房年总收益＝(400×200＋100×350)×365×(1-25%)＝3148.13(万元)
2)餐饮年总收益＝3148.13×30%＝944.44(万元)
(3)计算客房与餐饮年总费用：
1)客房年总费用＝3148.13×35%＝1101.85(万元)
2)餐饮年总费用＝944.44×55%＝519.44(万元)
(4)计算年净收益＝3148.13＋944.44-1101.85-519.44＋200
＝2671.28(万元)
(5)由所给资料计算报酬率：
可比房地产的报酬率：A＝3000/25200＝11.9%
B＝3500/29400＝11.9%
C＝2800/23800＝11.76%
D＝2000/16600＝12.05%
以其平均数作为估价对象的报酬率：
(11.9%＋11.9%＋11.76%＋12.05%)/4＝11.9%
(6)从公式求得该宾馆价格为：
V＝A/Y＝2671.28/11.9%＝22447.73(万元)

第67题
试题答案：1
试题解析：
解： (1)设该在建工程的正常购买总价为V。
(2)续建后的总价值用下式计算

＝14396.65万元
(3)续建总费用＝2800×40000×60%÷(1＋10%)＝6109.09(万元)
(4)销售税费总额＝14396.65×6%＝863.80万元
(5)购买该在建工程税费总额＝V×3%＝0.03V
(6)V＝14396.65-6109.09-863.80-0.03V
V＝7207.53(万元)
故：该在建工程总价为7207.53万元
该在建工程单价为1801.88元/m2。

2004年09月13日房地产基本制度与政策[1]
一、单选[共50题，每题0分，总计0分]
1、拆迁估价时点一般为（ ）。
A．拆迁协议签定之日
B．拆迁公告颁布之日
C．房屋拆迁实施之日
D．房屋拆迁许可证颁发之日
2、土地（ ）是我国土地所有权发生转移的惟一方式。
A．出让
B．划拨
C．转让
D．征用
3、编制城市规划，一般分总体规划和（ ）两个阶段。
A．分区规划
B．详细规划
C．区域规划
D．专业规划
4、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付（ ）万元土地补偿费。
A．30
B．60
C．100
D．70
5、一出让娱乐用地土地使用权转让，已使用10年，则转让后的土地使用权年限为（ ）。
A．60年
B．50年
C．40年
D．30年
6、业主大会选聘物业管理企业之前，房屋建设单位与物业管理企业签订的是（ ）。
A．《物业管理委托合同》
B．《前期物业服务合同》
C．《物业管理服务合同》
D．《物业管理协议》
7、以股份公司的房地产抵押的，必须经（ ）批准，但公司章程另有规定的除外。
A．职代会
B．董事长
C．总经理
D．股东大会
8、城市规划区是指（ ）。
A．城市市区及城市行政区域内其他需要实行规划控制的区域
B．城市市区、郊区及城市行政区域内其他需要实行规划控制的区域
C．城市市区和郊区
D．城市市区、近郊区及城市行政区域内其他需要实行规划控制的区域
9、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
10、房地产开发企业的《暂定资质证书》有效期为（ ）。
A．1年
B．2年
C．3年
D．半年
11、施工企业的建设工程保修期，自（ ）起计算。
A．已按合同约定完成所有工程项目之日
B．竣工验收之日
C．竣工验收合格之日
D．建设单位同施工单位共同签署保修书之日
12、转移登记应当在事实发生之日起（ ）内提出申请。
A．30日
B．60日
C．90日
D．10日
13、房地产评估机构中，三级机构可以（ ）的评估项目。
A．在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积5万m2以下
B．在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积1.5万m2以下
C．在其注册地城市区域内，从事建筑面积1.5万m2以下
D．在其注册地城市区域内，从事建筑面积5万m2以下
14、地形图中的地貌是指（ ）。
A．地表面高低起伏的形态
B．地表面上固定的物体
C．土地的编号、利用类别、等级、面积等
D．地块的坐落、四周界址、尺寸、土地利用状况等
15、电气安装工程属于（ ）。
A．工程项目
B．分项工程
C．分部工程
D．单位工程
16、自动喷洒系统属于（ ）。
A．生活给水系统
B．生产给水系统
C．消防给水系统
D．热水供应系统
17、某企业会计拒绝将该企业所有者的个人支出计入企业损益的依据是（ ）。
A．相关性原则
B．划分收益性支出与资本性支出原则
C．货币计量假设
D．会计主体假设
18、从组织形式上看，我国的商业银行实行的是（ ）。
A．分支行制
B．单元银行制
C．集团限行制
D．连锁银行制
19、下列关于市场失灵的说法错误的是（ ）。
A．对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率
B．外部性可以是正的也可以是负的
C．市场可以有效地提供私人物品与公共物品
D．信息不完全可能导致市场失灵
20、私人物品的特征如下（ ）。
A．既无竞争性又无排他性
B．既有竞争性又有排他性
C．有竞争性、无排他性
D．有排他性、无竞争性
21、下列计算一半建筑面积的是（ ）。
A．无柱的雨篷
B．无顶盖的室外楼梯
C．骑楼
D．无顶盖的阳台
22、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的（ ）%。
A．60
B．70
C．80
D．90
23、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（ ）筹集。
A．房管部门
B．物业管理公司
C．住房公积金管理中心
D．售房单位和购房人
24、契税的课税对象为（ ）。
A．房地产的出售人
B．房地产的购买人
C．房地产的使用权人
D．发生权属转移的房地产
25、属于直接融资的金融工具为（ ）。
A．存款单
B．保险单
C．支票
D．银行承兑汇票
26、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于（ ）。
A．商业信用
B．国家信用
C．消费信用
D．A和C
27、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为（ ）。
A．财产损失保险
B．保证保险
C．责任保险
D．信用保险
28、保险合同的客体为（ ）。
A．保险人
B．保险利益
C．保险金额
D．被保险人
29、股票与债券的共性是（ ）。
A．收益性
B．偿还性
C．安全性
D．市场价格与票面价值的一致性
30、投资基金证券的持有人与发起人的关系是（ ）关系。
A．股权
B．债权
C．契约
D．债务
31、下列哪一项不属于平均指标（ ）。
A．众数
B．中位数
C．水平指标
D．调和平均数
32、从1996～2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万m2，若以1996年为基期，则2001年该市商品房销售量的定基增长速度为（ ）%。
A．100
B．200
C．300
D．400
33、会计上所称的“净资产”是指（ ）。
A．所有者权益
B．负债
C．收入减去费用的余额
D．负债与所有者权益之和
34、设损益表中的销售利润为SP，营业利润为BP，利润总额为TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为（ ）。
A．SP＜TP
B．TP＞BP
C．BP＜NP
D．TP＞NP
35、某股份制企业将其以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物向某银行申请抵押贷款，贷款期限为10年，5年后该企业因经营不善破产。清偿时，根据有关清偿政策执行后，其余额部分在债权人和所有者之间进行分配，此时的分配顺序首先应是（ ）。
A．政府
B．该企业股东
C．该银行
D．抵押担保人
36、城市用地共分为（ ）大类。
A．8
B．10
C．16
D．46
37、控制性详细规划的作用是（ ）。
A．规定城市规划区范围
B．确定用地面积和用地界限
C．引导建设
D．对当前拟建的项目和地区进行空间布置
38、城市用地评价中下列哪一项属于适宜修建的用地（ ）。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．已征用的土地
39、建设工程概(预)算最基本的内容是（ ）。
A．单位工程概(预)算书
B．工程项目综合概(预)算书
C．建设项目总概算书
D．其他工程费用概(预)算书
40、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入（ ）。
A．一定增加
B．一定减少
C．不受影响
D．可能增加、减少或不变
二、多选[共30题，每题2分，总计60分]
41、下列（ ）土地使用权可以通过划拨取得。
A．学校教学楼
B．医院
C．企业厂房
D．经济适用房
E．商场
42、房地产经纪业是指向进行房地产投资开发、转让等的当事人提供（ ）的经营活动。
A．咨询
B．代理
C．居间介绍
D．价格评估
E．行纪
43、房屋商品租金由保险费、折旧费、维修费、利润、（ ）等构成。
A．投资
B．融资利息
C．地租
D．管理费
E．税金
44、1956～1965年的社会主义改造阶段，国家对出租私有房屋采取的改造形式有（ ）。
A．三改四建
B．国家经租
C．没收
D．公私合营
E．合作经营
45、根据《城市规划法》关于城市规划的审批权限，以下需报经人民代表大会或其常务委员会审查批准或者备案的是（ ）。
A．城市总体规划的审批

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，2004年09月13日房地产估价案例与分析[1]