2004年09月13日房地产估价案例与分析[1]

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B．城市分区规划的审批
C．城市详细规划的审批
D．城市总体规划的局部调整
E．城市总体规划的重大变更
46、根据法律法规的规定，以下建设工程必须委托监理的是（ ）。
A．所有的公用事业工程
B．国家重点建设工程
C．成片开发建设的住宅小区工程
D．国际组织援助资金工程
E．利用国际贷款的工程
47、农民集体所有土地中所指的农民集体的范围包括（ ）。
A．集体企业
B．乡农民集体
C．村农民集体
D．镇农民集体
E．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
48、拆迁人对被拆除的（ ）应予补偿。
A．抵押房屋
B．违章建筑
C．超过批准期限的临时建筑
D．未超过批准期限的临时建筑
E．产权有纠纷的房屋
49、关于维修基金，下列说法正确的是（ ）。
A．业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给业主委员会代管
B．物业竣工验收2年后，外墙面出现渗漏，需要动用维修基金进行改造
C．业主转让房地产所有权时，结余维修基金不予退还
D．公房出售以后，购房者应当按照房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修基金
E．维修基金应当在银行专户储存，专款专用
50、下列（ ）房产可免征房产税。
A．企业办幼儿园用房
B．公园内营业用房
C．学校图书馆
D．个人居住用房
E．校办企业用房
51、房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（ ）。
A．建筑工程规划许可证
B．工程施工合同
C．项目立项批文
D．企业资质等级证书
E．投入资金达到工程建设总投资20%以上的证明
52、下列情况中，属于房屋租赁合同自然终止的有（ ）。
A．合同本身为无效合同
B．承租人无正当理由拖欠房租6个月以上的
C．租赁合同到期
D．因不可抗力导致合同不能履行的
E．根据合同约定可以解除合同条款的
53、房地产测绘成果包括（ ）。
A．房产数据
B．房产面积
C．房产簿册
D．房地产要素
E．房产图集
54、房地产经纪人协理享有（ ）的权利。
A．承担房地产经纪机构关键岗位
B．执行房地产经纪业务
C．加入房地产经纪机构
D．协助房地产经纪人处理有关事务
E．为委托人保守秘密
55、职工在（ ）时可以提取公积金。
A．退休
B．辞职
C．出国
D．在职期间死亡
E．房租超出家庭工资收入规定比例
三、判断[共30题，每题0分，总计0分]
56、两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（ ）
57、抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。（ ）
58、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，报经有批准权的人民政府审批同意后，必须由转让方办理土地使用权出让手续，并按国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（ ）
59、开标时间应是招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间。（ ）
60、中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制。（ ）
61、房地产中介服务行业的自律机制是形成行业行政监督、从业人员自律、行业协会管理相互配合的管理体制。（ ）
62、居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。（ ）
63、实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。（ ）
64、物业服务收费成本不包括物业管理单位固定资产折旧费。（ ）
65、拍卖人在举行拍卖之前必须在法律规定的时限内提前公布标的名称、拍卖时间、地点、竞买条件等，但不公开展示拍卖标的。（ ）
66、被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括使用人。（ ）
67、住房置业担保公司可以要求借款人将其本人或第三人的合法房屋向担保公司进行抵押反担保，置业担保公司为其提供一般责任保证。（ ）
68、某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。（ ）
69、属于减轻纳税人负担的措施有：减税、免税、规定起征点和免征额。（ ）
70、业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。（ ）
71、协议出让土地的特点是自由度大，不利于公平竞争。（ ）
72、拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。（ ）
73、对于个人按市场价格出租的居民住房，应缴纳的房产税按3%的税率征收，营业税按4%征收。（ ）
74、只有以出让方式取得土地使用权的，权利人才应申请办理土地使用权初始登记。（ ）
75、县人民政府所在地城镇总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府审批。（ ）
76、房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（ ）
77、对新设立的单位应当在办理完住房公积金缴存登记后30日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。（ ）
78、开发企业的动工开发日期是从土地使用权出让合同生效之日起计算的。（ ）
79、在房地产所有权发生转移时，房屋使用权业一并发生转移。（ ）
80、直接工程费包括直接费、其他直接费和现场管理费。（ ）
81、宗地图是土地产权证书和地籍档案的附图。（ ）
82、房地产测绘的对象包括房屋的权属、质量、用途等状况。（ ）

83、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高的是控制性详细规划。（ ）
84、1996年，某地区的人口密度为1560人/km2，这是比例相对指标。（ ）
85、当需求状况和供给状况同时增加时，均衡数量必然增加，均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降。（ ）
86、衍生金融工具的特点是能够以少量资金从事数倍乃至数十倍的交易。（ ）
87、土地的供给与地租的变动无关。（ ）
88、由于政府定价的某些商品价格固定，因此其需求完全无弹性。（ ）
89、居住区的用地根据不同的功能要求，可以分为：住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。（ ）
90、证券是具有间接融资优点的直接融资工具。（ ）
91、从支付手段上，可以把工资分为名义工资和实际工资。（ ）
92、经原批准机关批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权时应予以公告。（ ）
93、超越代理权的行为，由代理人与被代理人共同承担责任。（ ）
94、一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。（ ）
95、如果会计信息提供以后，对经济决策没有什么作用，就不具有相关性。（ ）
四、综合分析[共0题，每题2分，总计0分]
96、房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2002年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请回答下列问题：
按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。
A．500
B．1000
C．250
D．1500
97、房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2002年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请回答下列问题：
在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交（ ）。
A．《房屋所有权证》
B．《土地使用权证》
C．乙某同意放弃购买的书面证明
D．房地产转让合同
98、房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2002年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请回答下列问题：
甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（ ）重新评估。
A．房地产管理部门
B．甲某
C．丁某
D．房地产评估机构
99、房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2002年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请回答下列问题：
若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
100、房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2002年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请回答下列问题：
若重新评估的结果为20万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
101、近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2001年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/m2，2002年度这一价格指标增至2800元/m2，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：
下列哪些因素可能导致普通商品住宅的价格下降（ ）。
A．消费者对普通商品住宅未来价格的预期
B．普通商品住宅的造价降低

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