2004年09月13日房地产估价案例与分析[1]

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C．大量高档商品住宅投放市场
D．生产技术水平的提高
102、近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2001年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/m2，2002年度这一价格指标增至2800元/m2，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：
假设2800元/m2是2002年5月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增加，且需求增加量＞供给增加量，则到2003年5月，达到新的均衡时均衡价格可能是（ ）。
A．3000元/m2
B．2600元/m2
C．2800元/m2
D．有多种可能
103、甲房地产开发公司(以下简称甲)在H省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40hm2(公顷)，其中5hm2(公顷)的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2002年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月，在职职工丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理。”同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区内增加了一部分商业用房，同时D套房屋的建筑面积也变更为105m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。
甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由（ ）批准。
A．B市土地管理部门
B．B市人民政府
C．H省人民政府
D．国务院
104、在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100m2，每1m2建筑面积的价格3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95m2，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000m2，需分摊的共有建筑面积为450m2。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。
李某实际应支付的房价为（ ）万元。
A．28.50
B．30.00
C．30.90
D．32.76
105、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
根据经济学原理，甲公司2000年的经济成本为（ ）万元。
A．75
B．85
C．200
D．285
106、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．国家信用
D．民间信用
107、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。
A．信用保证保险
B．财产保险
C．人身保险
D．责任保险
108、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
按照《中华人民共和国公司法》规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到（ ）万元。
A．3 B．4 C．5 D．8
109、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
甲公司按营业收入的2%购买保险，该2%属于（ ）。
A．绝对指标
B．相对指标
C．平均指标
D．变异指标
110、甲方地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税扣利润30万元和50万元。2003年6月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自2003年7月起，按营业收入的2%购买保险。2003年7月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任。2003年8月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其200m2写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。
甲公司收入（ ）。
A．只可能导致其资产增加
B．可能导致其负债减少
C．不可能引起其银行存款和现金同时增加
D．导致其所有者权益增加
答案：1-10 DABBD BDDDA 11-20 BCDAC CDACB
21-30 BCDDC CDBAC 31-40 CBADC BDAAA
第41题：ABD 第42题：BCE 第43题：BCDE 第44题：BD
第45题：ADE 第46题：BCDE 第47题：BCDE 第48题：ADE
第49题：CE 第50题：BCD 第51题：ABD 第52题：CDE
第53题：ACE 第54题：CD 第55题：ADE

2004年09月13日房地产开发经营与管理[1]
一、单选[共40题，每题1分，总计40分]
1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。
A．标的物
B．交易
C．资产
D．企业
2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。
A．标的物
B．交易
C．资产
D．企业
3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。
A．按投资主体的经济类型不同
B．按资金来源的不同
C．按固定资产投资的使用构成
D．按我国固定资产投资的统计分类
4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（ ）的总和。
A．一切因素
B．主体因素
C．客体因素
D．周围各种影响因素
5、房地产市场的运行环境中的（ ）是投资者最敏感的问题。
A．社会环境
B．政治环境
C．经济环境
D．金融环境
6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。
A．产业与结构布局
B．资本市场发育程度
C．利率和通货膨胀
D．政府及公众对待外资的态度
7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。
A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C．建设阶段
D．租售阶段
8、获取土地使用权是房地产项目的（ ）。
A．投资决策阶段的工作
B．前期工作
C．建设阶段的工作
D．租售阶段的工作
9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。
A．投资机会选择
B．投资机会筛选
C．前期工作
D．施工
10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。
A．市场调查
B．市场细分
C．目标市场的选择
D．市场定位
11、市场调查中，（ ）的调查内容属于可控制因素的调查。
A．国内外市场环境
B．竞争情况
C．技术发展
D．市场营销因素
12、（ ）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A．预测性调查
B．试探性调查
C．描述性调查
D．因果性调查
13、等差序列年费用系数为（ ）。
A．1/i-n/[(1+i)n-1]
B．n/(1+i)
C．i(1+i)n/[(1+i)n-1]
D．[(1+i)n-1]/i
14、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（ ）元。
A．1120
B．1125.51
C．1126.83
D．1126.18
15、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（ ）。
A．8.24%
B．8%
C．6.12%
D．12.62%
16、置业投资中的房地产出租成本（ ）。
A．含开发建设成本和出租成本
B．含开发建设成本和经营成本

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