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2004年09月13日房地产估价案例与分析[1]

08-23 23:32:20  浏览次数:701次  栏目：案例与分析
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C．含购买成本和出租成本
D．含购买成本和经营成本
17、开发建设投资在开发建设过程中形成（ ）。
A．固定资产
B．固定资产和其他资产
C．以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产
D．以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本
18、房地产置业投资项目的期间费用计为（ ）。
A．开发建设投资
B．经营成本
C．流动资金
D．运营费用
19、当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。
A．建筑密度
B．建筑物占地面积
C．容积率
D．建筑覆盖率
20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（ ）除以资本化率来得到。
A．年净经营收入
B．年收入
C．年经营收入
D．年销售收入
21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（ ）作为评估项目的资本化率。
A．中位数
B．平均值
C．众数
D．加权平均值
22、（ ）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。
A．投资估算及资金筹措
B．项目评估基础数据的预测和选定
C．项目经济效益评价
D．项目不确定性分析
23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（ ）程度。
A．安全
B．盈利
C．资金平衡
D．资产平衡
24、（ ）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估
25、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级，则贷款综合风险度为（ ）。
A．18%
B．24.2%
C．36.4%
D．45.8%
26、综合风险度超过（ ）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（ ）的作用。
A．财务杠杆
B．资金时间价值
C．盈利机制
D．经济规律
28、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（ ）。
A．房地产的价值最大化
B．物业的净经营收入最大化
C．物业的有效毛收入最大化
D．物业的经营费用最小化
29、（ ）是制定物业管理计划的基础。
A．租金方案
B．物业的出租策略
C．物业管理的预算
D．物业所有者的目标
30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（ ）来确定的。
A．固定资产的经济寿命
B．固定资产的自然寿命
C．不大于固定资产的自然寿命的原则
D．国家的税收政策
31、政府在道路等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这体现的房地产的投资特性是（ ）。
A．位置的固定性或不可移动性
B．适应性
C．政策影响性
D．相互影响性
32、房地产开发投资的起始工作是（ ）。
A．可行性研究
B．购买土地使用权
C．规划设计
D．施工建设
33、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（ ）。
A．与出现损失有关的不确定性
B．由风险因素引起的损失
C．可能出现的结果之间的差异
D．获得预期收益可能性的大小
34、我国房地产开发统计中销售量采用是（ ）。
A．竣工的房屋面积
B．可销售面积
C．建筑面积
D．实际销售面积
35、我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（ ）。
A．平均价格
B．中位数价格
C．众数价格
D．同质物业的价格指数
二、多选[共40题，每题2分，总计80分]
36、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（ ）。
A．以资产为基础的投资定义
B．以标的物为基础的投资定义
C．以企业为基础的定义
D．以所有者权益为基础的定义
E．以交易为基础的定义
37、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（ ）等要素构成的。
A．权益
B．当事者
C．房地产商品
D．房地产交易需求
E．交易组织机构
38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（ ）等诸方面。
A．城市基础设施
B．高新技术
C．城市公用配套设施
D．资金
E．专业人员经验
39、市场调查的内容包括（ ）调查等。
A．国内外市场环境
B．土地使用情况
C．技术发展
D．消费者
E．市场营销因素
40、对于房地产开发投资活动来说，（ ）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。
A．土地费用
B．固定资产折旧费
C．建造成本
D．销售或出租收入
E．税金利润
41、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（ ）等。
A．成本收益率
B．投资收益率
C．现金回报率
D．财务内部收益率
E．财务净现值
42、现金流量法对于（ ）等类型的开发项目评估尤其有效。
A．一栋高层写字楼
B．居住小区综合开发项目
C．商业区开发项目
D．工业开发项目
E．新区开发和旧城改造项目
43、土地费用由于有（ ），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。
A．管理费用
B．出让金
C．城市建设配套费
D．土地开发费用
E．不可预见费
44、租售期(出租期或出售期)的长短与（ ）等有直接关系。
A．潜在消费者的情况
B．宏观社会经济状况
C．市场供求状况
D．市场竞争状况
E．预期未来房地产价格变化趋势
45、房地产开发项目可行性研究的作用包括（ ）。
A．是项目投资决策的依据
B．是编制项目销售方案的依据
C．是筹集建设资金的依据
D．是编制下一阶段规划设计方案的依据
E．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据
46、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（ ）。
A．土地费用
B．城市建设配套费
C．规划设计费
D．勘察费
E．可行性研究费
47、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（ ）。
A．自有资金和借贷资金的矛盾
B．资金成本和资金结构的矛盾
C．资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
D．投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾
E．资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
48、房地产开发项目投资的融资渠道包括（ ）。
A．自有资金
B．银行贷款
C．发行公司债券
D．开发项目的商品房预售
E．开发项目的商品房现售
49、（ ）属于收益性物业管理。
A．居住物业管理
B．写字楼物业管理
C．公共物业管理
D．零售商业物业管理
E．酒店物业管理
50、物业管理计划的制定主要包括（ ）等方面的内容。
A．确立目标
B．检查物业质量状况
C．签订物业管理委托合同
D．制定租金收取办法
E．协调与业主和承租人的关系
三、判断[共40题，每题1分，总计40分]
51、投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。（ ）
52、按我国固定资产投资的统计分类，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。（ ）
53、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。（ ）
54、房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。（ ）
55、投资机会筛选属于房地产开发程序中的前期工作的内容。（ ）
56、可以通过划拨方式取得商业类房地产项目的土地使用权。（ ）
57、市场细分是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。（ ）
58、调查了解消费者的情况及其购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。（ ）
59、现金流量图中的时间点1表示第一个计息周期的开始。（ ）
60、现金流量图中的时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，并不一定是指日历年度的年初。（ ）
61、 。（ ）
62、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。（ ）
63、项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表建设单位对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。（ ）
64、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。则银行一般不予发放该贷款。（ ）
65、物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。（ ）
四、计算[共8题，每题10分，总计80分]
66、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？
67、某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。


答案: 1-5 BBDDB 6-10 BABBA 11-15 DBAAB 16-20 CCDCA
21-25 BCACC 26-30 BAADD 31-36 DBDDA
第36题：ACE 第37题：BCDE 第38题：ACDE 第39题：ACDE
第40题：ACD 第41题：DE 第42题：BCDE 第43题：BCDE
第44题：BCD 第45题：ACDE 第46题：CDE 第47题：CDE
第48题：ABCD 第49题：BDE 第50题：ABC 51-65无
第66题
试题答案：1
试题解析：
解：该家庭每月用于住房支出的数额16000元×30%＝4800(元)
i=12%/12=1% n=10×12=120(月)
最高贷款额 P=A×{[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]}
=4800元×{[1+1%)120-1]/[1%(1+%)120]}
=33.46(万元)


第67题
试题答案：1
试题解析：
解：(1)计算贷款的年还本付息额

(2)完成全部投资和自有奖金现金流量表

(3)因为Rr=7% Rd=1%
则 ic =Ra = (1+Rr)(1+Rd)-1=(1+7%)(1+1%)-1=8.07%
(4)计算项目全部投资内部收益率
全部投资净现值函数为：

当i1=7%时

当i2=8%时

则

因为FIRR全＜ic ,则从全部投资角度看该项目投资不可行。
(5)计算项目自有资金内部收益率
自有资金投资净现值函数为：

当i1=8%时

当i2=9%时

则

因为FIRR自＞ic ,则从自有资金投资角度看该项目投资可行。

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