05年房地产估价师案例与分析试题及答案二

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　　（三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区在世纪年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。

　　针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（　）。

　　将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告

　　将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告

　　两个厂区分别估价，出具一份估价报告

　　视委托人要求进行估价并出具估价报告

　　委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（　）。

　　可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价

　　只能对两个厂区的土地进行估价www.gong66.com提供

　　可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价

　　可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价

　　对乙厂区的土地估价的思路应当是（　）

　　按出让土地使用权评估其公开市场价值

　　按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

　　用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

　　用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费

　　三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的处（每指明一处错误得分，本题全对得加分）

××在建工程房地产抵押价值评估报告

封面及目录（略）

致委托方函（略）

估份师声明（略）

估价的假设与限制条件（略）

房地产估价结果报告

　　一、委托方（略）

　　二、估价方（略）

　　三、估价对象

　　区位状况（略）

　　实物状况（略）

　　权益状况（略）

　　四、估价目的

　　为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

　　五、估价时点

　　年月日

　　六、价值定义

　　本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。

　　七、估价依据（略）

　　八、估价方法

　　估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价www.gong66.com提供

　　九、估价结果

　　经测算，估价对象在估价时点年月日的客观价值为人民币万元。

　　大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

　　十、估价人员（略）

　　十一、估价作业日期

　　年月日至年月日

　　十二、估价报告应用的有效期（略）

估价技术报告

　　一、个别因素分析（略）

　　二、区域因素分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估价方法选用

　　估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、或本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：

　　根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。

　　估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。

　　对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
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