房地产估价师历年真题-案例与分析4

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十一、估价报告应用的有效期(略)
xx酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
　将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第一、二层估价
　酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2 830㎡。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45 000元／㎡，二层30 000元／㎡。
  可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39 000元／㎡，二层25 000元／㎡。
  可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38 000元／㎡，二层24 000元／㎡
确定可比实例修正系数的依据(略)。
修正计算：

一层比准价格为：
  (34 091+34 392+34 142)÷3＝34 208(元／㎡)
  二层比准价格为：
  (20 979十21 645十21 563)÷3＝21 396(元／㎡)
  第一、二层价值为：
  (34 208+21 396)x2 830＝157 359 320(元)
  (二)酒店第10—13层估价
  酒店第10一13层为客房，建筑面积4 500㎡。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：
　v=a/y[1-1/(1+y)n]
  式中 v——房地产价格；
  a——年净收益；
  y——报酬率；
  n——尚可使用年限。
  1、尚可使用年限n的确定
  该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n＝42。
  2、年净收益a的确定
  酒店第10—13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：
  年总收入＝104x400x 365＝15 184 000(元)
  酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45％。
  年净收益a＝15 184 000x(1—45％)
        ＝8 351 200(元)
  3、报酬率y的确定
  采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8％。
  酒店第10～13层价值
  v=8351 200/8%[1-1/(1+8%)42]
  ＝100 270 342(元)

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