2016年房地产经纪基本制度与政策模拟试题（二）

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B．责令限期改正

C．降低资质等级

D．并可处以l万元以上2万元以下的罚款

E．并可处以5万元以上10万元以下的罚款

[答案]A, B, C, D

[解析]企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的处罚依据是《房地产开发企业资质管理规定》第二十三条。处罚的标准是：由原资质审批部门予以警告，责令限期改正，降低资质等级。并可处以l万元以上2万元以下的罚款。

79、 下列属于住房公积金管理中心违法行为的包括（　　）。

A．住房公积金中心向他人提供担保的

B．逾期不缴或少缴住房公积金的

C．未按照规定用住房公积金购买国债

D．未按照规定使用住房公积金增值收益

E．违法审批住房公积金使用计划的

[答案]A, C, D

[解析]逾期不缴或少缴住房公积金的、违法审批住房公积金使用计划的，不属于住房公积金管理中心违法行为。

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三、案例分析题

80、 2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题:

1．下列表述中，不正确的是(   )。

A．如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分

B．B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告

C．B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让

D．B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

2．B房地产开发公司进行商品房预售，应向(   ) 部门提出预售申请。

A．A市人民政府建设管理部门

B．A市人民政府土地管理部门

C．A市人民政府房地产管理部门

D．A市人民政府规划管理部门

3、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到(   )万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。

A．750

B．900

C．1400

D．1800

4、在代理商品房预售中，C房地产经纪公司（)。

A．应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续

B．发布商品房预售广告不得涉及装修内容

C．不得收取佣金以外的其他费用

D．不必向买受人出具商品房的有关证件解析：

[答案]C,C,C,BC

[解析]1.解析：按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

3.解析：按照商品房预售的条件中，“(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，　而该项目计划总投资5600万元。因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600X25%＝1400。

4.到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续的应是B房地产开发公司；在代理商品房预售中，C房地产经纪公司应向买受人出具商品房的有关证件。

81、 2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题:按照《商品房销售管理办法》规定，如果王某不退房，王某所购商品房的总价款是(   )

A．300000

B．309000

C．319000

D．321000

2、下列关于该小区的物业管理的表述中，正确的是(   )

A．2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理，此物业管理属于前期物业管理

B．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订了《物业服务合同》后，原B房地产开发公司与物业管理企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效

C．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订的《物业服务合同》，该合同的甲方是业主大会，合同乙方是D物业管理企业

D．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，其业主委员会应当自选举产生之日起60日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向A市人民政府房地产行政主管部门备案

3、如果按照国家规定的最低标准，王某所购商品房应交维修基金是(   )元。

A．6000

B．6180

C．9000

D．9270

[答案]B,AB,B

[解析]1.解析：根据《商品房销售管理办法》误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。本题王某所购商品房面积误差比为7%，因此，面积误差比在3％之内的3平方米房价款由王某补足：而超出3％部分的4平方米房价款由B房地产开发公司承担，产权归王某所有。王某所购商品房的总价款=103×3000=309000元。

2.解析：根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业管理企业。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

3.解析：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修基金。309000×2％=6180元。

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82、 G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。请回答以下问题:甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。该转让行为中，土地增值税纳税人是(   )。

A、B国有企业

B、甲房地产开发公司

C．乙房地产开发公司

D．张某

2、按照规定，一级资质甲房地产开发公司的注册资本应不低于(   ) 万元。

A、100

B、800

C．2000

D．5000

3、若乙房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向(   )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

A．1

B．2

C．3

D．4

E、5

[答案]B,D,C

[解析]1.解析：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(简称房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。本例中，甲房地产开发公司是土地增值税纳税人。

2.解析：一级资质房地产开发公司的注册资本应不低于5000万元。

3.解析：采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

83、 G省A市Z县一级资质甲房地产开发公司以出让方式，在Z县县城内取得了一块土地的使用权，并完成了土地征收、交纳土地出让金、前期开发等项工作，共计投资500万元。2002年1月，因转向其他投资，甲房地产开发公司将该项目以1600万元的价格，转让给B国有企业。按照原批准用途，B国有企业委托乙房地产开发公司开发建设阳光花园住宅小区，该小区建多层住宅8栋，3万平方米。乙房地产开发公司通过招标方式，选择了施工单位。该小区于2005年3月建成。2005年10月，B国有企业通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，售房款为4500万元。2005年12月，该小区召开了业主大会，成立了业主委员会，并聘用D物业管理公司，进行小区物业管理。请回答以下问题:按规定，(   )应与D物业管理公司签订物业服务合同。

A、B国有企业

B、乙房地产开发公司

C．阳光花园小区业主大会

D．阳光花园小区业主委员会

2、按规定，下列属于该小区物业服务合同主要内容的是(   )。

A、阳光花园小区业主的权利义务

B、B国有企业的权利义务

C．乙房地产开发公司的权利义务

D．D物业管理公司的权利义务

3、阳光花园小区业主交纳的维修基金，属(   )所有。

A、B国有企业

B、乙房地产开发公司

C．D物业管理公司

D．阳光花园小区全体业主

4、按规定，对于阳光花园小区多层住宅出售，B国有企业应从售房款中最低提取(   ) 万元的维修基金。

A、300

B、600

C．900

D．1200

[答案]D,AD,D,C

[解析]1.解析：业主委员会成立后，一项重要工作就是选聘物业管理企业并与中标的物业管理企业签订《物业服务合同》。

2.解析：B国有企业的权利义务、乙房地产开发公司的权利义务，不属于该小区物业服务合同主要内容。

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