房地产经纪实务模拟试题库——第三卷

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ｃ．竞争环境　　　　　　　　　　　　ｄ．文化环境
ｅ．政治环境
５９．建筑策划方法具有（　）特征。
　　ａ．物质性　　　ｂ．个别性　　　　　ｃ．多样性
ｄ．综合性　　　ｅ．单一性
６０．下列属于建筑策划方法中的外部条件调查的内容是（　）。
　　ａ．感观环境　　ｂ．空间形式　　　　ｃ．社会文化条件
ｄ．场地条件　　ｅ．使用者
６１．市场细分的要求包括（　）。
　　ａ．可测量性　　ｂ．个别性　　　　　ｃ．可盈利性
ｄ．一致性　　　ｅ．不易受影响性
６２．影响房地产价格的项目因素有（　）。
　　ａ．位置　　　　ｂ．自然环境　　　　ｃ．土地成本
ｄ．客户取向　　ｅ．发展商知名度
６３．最终折扣率是在综合折扣的基础上考虑以下（　）因素形成的。
　　ａ．发展商关系　　ｂ．付款方式　　　ｃ．促销活动
ｄ．尾盘再折扣　　ｅ．分阶段上调折扣
６４．制定中价策略的依据是（　）。
　　ａ．市场供求较为平稳　　　　　　　　ｂ．市场竞争较为激烈
ｃ．要与竞争者保持均势　　　　　　　ｄ．价们对于开发商和消费者都有比较容易接受　　　　　　　　　　　　　　　ｅ．企业的利润期望值一般
６５．下列房地产按照相关的规定，可以上市交易的是（　）。
　　ａ．集资房　　　ｂ．政府权属公房　　ｃ．售后公房
ｄ．经济适用房　　　ｅ．私房
６６．下列（　）房地产权属转移不具备有效性。
ａ．房屋产权有争议
ｂ．产权人出卖房屋后，没有居住去向的
ｃ．共有房地产，经其他共有人口头同意的
ｄ．产权证书伪造的
ｅ．房地产权证上的业主姓名与售房者不相符合
６７．下列关于定金合同的说法正确的是（　）。
　　　ａ．定金合同必须是单独书面合同
ｂ．定金合同从实际交付定金之日起生效
ｃ．债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回
ｄ．定金数额不得超过主合同标的额的３０％
ｅ．当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限
　６８．房地产买卖成交时，购房款与产权过户的给付可由（　）机构代管。
　　　　ａ．开发公司　　　　ｂ．经纪公司　　　　ｃ．律师事务所
ｄ．政府下属兼有过户公司职能的机构　ｅ．物业管理部门
６９．房地产经纪人须掌握的与房地产管理部门相关的交易手续是（　）。
　　　　ａ．房屋租赁登记　　ｂ．课税估价　　　　ｃ．保险　
ｄ．贷款评估　　　　ｅ．入住登记
　７０．房地产经纪人受理委托业务后，主要收集（　）信息。
　　　　ａ．标的物业信息　　　　　　　　　　　ｂ．竞争对手信息　
ｃ．与标的物业相关的市场信息　　　　　ｄ．委托方信息事
ｅ．媒体信息
　７１．下列属于房地产居间业务信息收集中的常规信息有（　）。
　　　　ａ．按揭费用表　　　ｂ．楼盘广告　　　ｃ．房产展销会
ｄ．售楼书　　　　　ｅ．转移登记税费表
　７２．租赁居间主要业务包括（　）。
　　　　ａ．房屋理财　　　　ｂ．招租居间业务　ｃ．代租代管
ｄ．项目转让与合作　ｅ．租售结合
　７３．房地产经营投资包括（　）。
　　　　ａ．买卖投资　　　　　　　　　　　　ｂ．置业消费投资
ｃ．置业租赁投资　　　　　　　　　　ｄ．房屋租赁投资
ｅ．房屋理财
　７４．下列属于房地产买卖经营投资成本的是（　）。
　　　　ａ．购置价款｀　　ｂ．改造费用　　　ｃ．经营费用　
ｄ．空置费用　　　ｅ．押金利息
　７５．下列（　）情形下，房屋出租人有权终止合同。
　　　　ａ．房屋承租人擅自转让房屋
ｂ．承租人累计拖欠房租３个月以上
ｃ．承租人经出租人同意将房屋全部转租
ｄ．承租人故意损坏承租房屋
ｅ．承租人擅自改变房屋用途
　７６．房地产经营投资的特征包括（　）。
　　　　ａ．投资的产品价值具有双重性
　　　　ｂ．价格具有多样性　　　　ｃ．投资回收期短　　　ｄ．投入量大
　　　　ｅ．投入量大
７７．下列属于建筑划方法中的内部条件调查的内容是（　）。
ａ．使用方法　　　ｂ．空间形式　　　ｃ．场地条件　　　ｄ．功能要求　　　ｅ．用途
７８．影响房地产价格的市场因素不包括（　）。
　　　ａ．经纪发展状况　　　ｂ．客户取向　　ｃ．发展商营销目标　　ｄ．周边环境景观　　　ｅ．发展商知名度
７９．作为推广费用制定的销售百分比法的优点是（　）。
　　　ａ．根据企业的负担能力而定，就财务而言合理可行
　　　ｂ．推广预算与销售保持相应的比例，对长期规划有利
　　　ｃ．比较灵活
　　　ｄ．考虑到推陈广成本、售价与企业利润之间的关系
　　　ｅ．普遍采纳可以使竞争趋于稳定
８０．房屋出租人是指在城市规划区范围内，将房屋出租给承租人以取得租金或收益的（　）。
　　　ａ．房屋所有权人　　　ｂ．房屋使用权人　　ｃ．房屋委托代管理人
　　　ｄ．ａ或ｃ　　　　ｅ．ａ或ｂ
三、 综合分析题（共２０题，每题２分。由单项选择题或多项选择题组成。错选不得分；少选且选择、正确的，每个选项得０．５分）
（一） 某开发公司欲进行写字楼的开发建设，在对区域总体写字楼市场进行调查研究的基础上，决定将项目放竟争不是特别激烈的ａ区，ａ区虽然不是黄金闹市区，但处在成长中的小型民营企业众多，了解到这些企业希望通过拥有自己物业来减轻租金的负担，该开发公司于是将物业定位为实用型出售写字楼，面积为１００～１５０m2之间，总价１００万元起。但是项目推出以后，销售情况并不乐观。针对以上现象，试分析：
８１项目的产品定位一般可以通过（　）方法。
ａ．市场分析　　　ｂ．ｓｗｏｔ分析　　　ｃ．建筑策划　　ｄ．市场细分
８２．房地产市场调查的一般内容应涉及（　）。
ａ．供给调查　　　ｂ．需求调查　　　ｃ．价格调查　　ｄ．产品调查
８３．本例中，对销售情况不乐观的情况经过分析，认为可能是市场调查和市场推广两方面出了问题，则这一种调查属于（　）。
　　　ａ．预测性调查　　　ｂ．因果性调查　　　ｃ．描述性调查　　ｄ．探测性调查
８４．如果经判断认为是市场调查环节出现问题，则最有可能的是在市场调查环节忽略了（　）。
　　　ａ．需求调查　　　ｂ．客户调查　　　ｃ．产品调查　　　ｄ．价格调查
　　　（二）、某一楼盘的价目表制定过程如下：首先选取市场比较楼盘，确定权重，其中同质同区楼盘ａ２０％，同质异区楼盘ｂ２５％、楼盘ｃ１５％，异质同区楼盘
ｄ２０％、楼盘ｅ２０％，然后进行项目因素调整各楼盘与楼盘比较的最后合计得分（％）分别为＋1.3、－2.5、－１.1、＋１、－1.7,根据比较价格，得出楼盘的整体均为３８４０元／m2，接下来进行层差和朝向差的调查整，制定出分栋、分期均价，最终形成价目表。式分析；
８５．价目制定的正确步骤应该是（　）。
ａ．制定整体均价、进行层差和朝向差的调整、制定分栋分期均价、形成价目表
ｂ．制定整体均价、制定分栋分期均价、进行层差和朝向差的调整、形成价目表
ｃ．制定分栋分期均价、进行层差和朝向差的调整、制定整体均价、形成价目表
ｄ．制定栋分期均价、进行层差和朝向差的高速形成价目表、制定整体均价
　８６．本案在整体均价确定的过程中可能出现的问题是（　）。
ａ．均价制定过程中仅考虑到比较楼盘的影响因素，而忽略了楼盘本身的成本
ｂ．同质异区楼盘ｂ的权重设置可能偏高
ｃ．重点市场比较楼盘的个数不够
ｄ．项目因素调整要结合权重进行修正
　８７．如果楼舯ｃ的折实均价为３９００元／m2，则基于楼盘ｃ的本楼盘的比较价格是（　）。
　　　　ａ．3857／m2 ｂ．3893m2 c. 3943m2 ｄ．3906m2
　８８．进行楼栋之间的差异调整时，主要考虑下列（　）因素。
　　　ａ．朝向　　　　ｂ．质量　　　ｃ．周边景观　　　　　ｄ．噪音　　
　８９．在定价因素中属于地域因素的有（　）。
　　　ａ．生活气氛　　　ｂ．规模　　　ｃ．景观　　　ｄ．配套
９０．除了本案采用的市场比较定位方法以外，还有（　）。
　　ａ．成本定价法　　　ｂ．市场竟争定价法　　　ｃ．未来收益定价法　　　ｄ．估算法定价
　　　（三）．某开发公司将积压的５０００m2的住宅，以包租的形式委托经纪机构进行经营管理，双方约定整体包租价格为５万元／月，租期５年，由该经纪机构对楼盘进行投资经营。
９１．除了双方约定的整体包租价格及租期，在包租条件中还应约定（　）。
　　　ａ．包租者的整改投资成本　　　ｂ．免租期　　　ｃ．再出租的租金水平　　ｄ．空置风险
９２．包租者的租赁经营成本包括（　）。
　　　ａ．租赁推广费用　　ｂ．设备、设施维护费用　　ｃ．每月交纳的固定租金　　　ｄ．整改投资费用
９３．经营成本的高低取决于（　）。
　　　ａ．相关人员的配置　　ｂ．未来租金水平的高低　　　ｃ．免租期长短　　ｄ．租赁空置的多少
９４．如果当初开发公司不是以包租的形式，而是将物业委托经纪机构代管，则（　）。
　　　ａ．出租空置的市场风险由经纪机构承担　　　　ｂ．所有租金都交给该开发公司
　　　ｃ．佣金由承租人支付　　　ｄ．佣金由该开发公司支付
９５．假设整改投资费用为５０万元（全部自有资金），年经营成本８０万元，租金收入不２０元／月．m 2,空置率１０％，税费合计为８．５万元，则资本金利润为（　）。
　　　ａ．３９％　　　ｂ．１９％　　　ｃ．４３％　　　ｄ．６３％
９６．投资回收期为（　）。
　　　ａ．６．７年　　　　ｂ．１．６年　　　ｃ．４年　　　ｄ．２．６年
　　　（四）某项目正处于销售阶段，其中的客户置业计划中给出了四种不同的付款方式以及折扣优惠（见下表），有一客户李先生看中了一套面积100m2,价值４５万元的房产，拟签订认购合同。
　　
 付款方式　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　折扣率
　　　一次性付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　９０折
　　　分三年付款，每年１５万元　　　　　　　　　　　　无
　　　半年后一次性付清　　　　　　　　　　　　　　　　无
　　　七成２０年按揭　　　　　　　　　　　　　　　　　９．５折

９７．下列关于定金收取与认购合同的签订正确的是（　）。
　　　ａ．认购合同由财务人员统一保管，由销售人员与客户共同签订
　　　ｂ．在签订购合同前必须与销售经理核定房号，然后才能知收取定金
　　ｃ．定金由销售人员和财务人员共同收取，同时做好房号的再落实工作
　　ｄ．认购合同中就必须明确付款方式
９８．如果李先生同时要申请办理住房抵押贷款，则必须（　）。
　　ａ．在借款银行开立存折账号
　　ｂ．与开发商签订<<房地产买卖合同>>
　　ｃ．取得单位同意发放贷款的证明
９９．李先生申请办理住房抵押贷款还必须提交以下（　）资料。
　　ａ．个人身份证明　　　ｂ．房屋财产保险单副本　　ｃ．房本产权属证明复印件　

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