土地估价理论与方法试题3

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2．某城市，有宗地F需要评估，现收集到与待估宗地F条件类似的5宗地，条件如下： 
经调查，该城市地价指数如果以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类用地容积率在1~1．5之间时，容积率每增长0．1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增长5％，超出1．5后的容积率为每增长0．1，单位地价比容积率为1时的地价增长3％。表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。 
  根据上述条件，按下列要求完成计算。 
  (1)编制地价指数表；(2)编制容积率修正系数表；(3)计算宗地F在1998年时的单位地价(保留两位小数)。     
计算结果 
(1) 地价指数表 
(2)宗地F在1998年时的单位地价：1108. 74元／平方米 
   
 3．假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元／亩，土地开发费为2亿元／平方公里，征地中发生的其他费用为2万元／亩，当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，假设土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的 1／4，每年投资资金为均匀投人，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地地价。 
计算结果 
该区域50年期的工业用地地价为：398. 50元／平方米 
或列出公式： 
              50年期地价＝399. 88×[1－1／(1＋r)50] 
    
4．某市有一块3平方千米的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元／平方米；可出让土地面积为全部土地的70％，其余为公共设施用地；土地开发费用为每平方千米3．5亿元，开发期为两年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入70％，第二年投入30％，贷款年利息率为10％，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3％；投资回报率为20％，转让税费为开发完成后转让地价的6．5％。试估算该成片生地总价和单位面积地价。 
计算结果 
该成片生地总价和单位面积地价为：生地总价：65688. 88万元 
                                单位面积地价：218. 96元／平方米

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