明知房屋被查封却仍然购买 合同属无效

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【案例】明知房屋被查封，买家还是与房主签订了买房协议。可到了交房时间，房屋仍未解封。面对不能过户的房屋，买家诉讼至法院要求解除买房协议。近日，一审法院认定该协议无效，判处房主如数返还买家6万元定金。

2007年4月，因借贷纠纷，张某的一套房屋被某区法院依法查封。当年10月，经房屋中介介绍，李某在明知该套房屋被查封的情况下，与房主张某签订了房屋买卖协议，以20多万元价格买下了张某的房屋。签订协议当天，李某付款6万元。等到了协议交房时间，张某的房屋仍未解封，李某则拒付余款。同年12月初，李某诉至法院，要求法院解除房屋买卖协议，并要求张某双倍返还定金12万元。

【律师点评】根据我国《城市房地产管理法》规定，司法机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不能转让。购房者李某在明知房产被法院查封的情况下，买卖双方签订的房屋买卖协议违反了法律规定，是无效协议，不受法律保护。而定金合同属于从合同，在房产买卖主合同无效的前提下，作为从合同的定金合同也属于无效合同。

另外，根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，法院对买家要求房主双倍返还定金的要求不予支持，判决房东如数返还买家6万元购房款。

【律师建议】在二手房交易过程中，购房者一定要到房屋管理部门查清房产是否存在抵押、查封等权利受限的事实，如果明知房产不能上市交易而购买的，需要承担合同无效的后果。

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