网提供04年房地产估价师考试《案例与分析》真题解析二

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二、单项选择题（共10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意）

　　（一）某商业楼建筑面积为5000m²，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
　　1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　）。
　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算
　　B.按建筑物耐用年限计算
　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
　　D.按建筑物已使用年限计算

　　2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　）。
　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
　　B.估价时点应设定为2004年3月1日。
　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额
　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　3.估价机构评估出该商业楼在2004午3月1日公开市物价值为49000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　）万元。
　　A.2800
　　B.2940
　　C.4000
　　D.4200

　　4.假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（　）。
　　A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次立抵押权
　　B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
　　C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
　　D.该500万元可再次抵押

　　（二）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元；2002年。8月1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万。
　　5.火灾给该商铺房屋造成直接损失为（　）。
　　A.人民币140万元
　　B.人民币150万元
　　C.人民币190万元
　　D.人民币700万元

　　6.下列表述中不正确的是（　）。
　　A.2002年8月1日的评估价值750万元包含地价
　　B.2001年3月1日的评估价值200万元包含地价
　　C.2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价
　　D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了10万元

　　7.下列表述中正确的是（　）。
　　A.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1曰未遭受火灾时转让的参考价
　　B.750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价
　　C.200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价
　　D.190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1目未遭受火灾时缴纳房产税的参考价

　　（三）需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m²矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m²，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m²，2号地块的单价为8000元/m²，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评价单价为11000元/m²。
　　8.下列关于增值收益的表述中正确的是（　）。
　　A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号块的增值
　　B.以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率
　　C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配
　　D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小

　　9.在甲、乙两单之间分配增值收益，不可采用的方法是（　）。
　　A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例
　　B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例
　　C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例
　　D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例

　　10.假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为（　）万元。
　　A.1616
　　B.2560
　　C.1882
　　D.1920
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分）

××大厦房地产估价报告
封面及目录（略）
致委托方函

　　××股份有限公司：
　　受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下简称估价对象）的公开市场价值进行了评估。
　　我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。

××房地产评估有限公司（公章）
2004年10月16目

估价师声明（略）
估价的假设与限制条件（略）

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