2004年09月13日房地产估价案例与分析[1]
十、估价人员（略）
十一、估价作业期
2003年3月10日～3月20日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）收益法估价测算过程
1.估算年有效毛收入
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：1～6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1～2层、3～6层、7～8层的建筑面积与使用面积之比分别是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7～8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1～3层10%，4～6层15%，7～8层20%。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
①1层年有效毛收入：A＝1000×100×0.8×12＝96.00（万元）
②2层年有效毛收入：B＝1000×80×0.8×12×90%＝69.12（万元）
③3层年有效毛收入：C＝1000×60×0.75×12＝63.00（万元）
④4层年有效毛收入：D＝1000×60×0.75×12×85%＝45.90（万元）
⑤5层年有效毛收入：E＝1000×40×0.75×12×85%＝30.60（万元）
⑥6层年有效毛收入：F＝1000×30×12×85%＝36.00（万元）
⑦7、8层年有效毛收入：G＝（410+201）×20×0.7×12×85%＝8.21（万元）
年有效毛收入＝A+B+C+D+E+F+G
＝96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21＝3443.43（万元）
2.估算年运营费用
①年土地使用费：根据××市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳土地使用费。则：
年土地使用费＝293×2560＝75.01（万元）
②年管理费：根据××市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：
年管理费＝343.43×5%＝17.17（万元）
③年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：年维修费＝343.43×8%＝27.47（万元）
④年保险费：按年租金收入的2%计算。则：年保险费＝343.43×2%＝0.69（万元）
⑤年税费：根据××市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费＝343.43×（12%+5.5%）＝60.10（万元）
年运营费用＝年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
＝75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
＝180.44（万元）
3.估算年净收入
年净收入＝年有效毛收入－年运营费用
＝343.43－180.44
＝162.99（万元）
4.确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5.选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n＝40－5＝35年，且净收益每年基本上固定不变,因此选用以下公式计算收益价格。
将上述相关数据：a＝162.99，r＝35代入上述公式，有：
P＝1899.58(万元)
(二)成本法估价测算过程
1.估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每1m2土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40＝12.5%。则估价对象土地价格为：
土地价格＝2860×（1－12.5%）×2560
＝640.64（万元）
2.估算建筑现值
建筑物现值＝建筑物重置价格－建筑物折旧
①建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元/m2。则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价＝1290×6611
＝852.82(万元)
②建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额＝建筑物重置总价×（1－残值率）×已使用年限/耐用年限＝852.82×（1－0）×2/60 ＝28.43（万元）
③建筑物现值
建筑物现值＝852.82－28.43＝824.39（万元）
3.估算估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格＝土地价格+建筑物现值
＝640.64+824.39
＝1465.03（万元）
(三)估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
估价对象房地产总价＝（1899.58+1465.03）/2
＝1682（万元）（已取整）
估价对象房地产建筑面积单价＝1682/0.6611
＝2544（元/m2）（已取整）
七、估价结果
经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写；人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。
附件（略）
--改错[共0题，每题10分，总计0分]
15、
当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比准价格计算：
一、交易日期修正系数：
1．KA＝99.7%
2．KB＝99.0%
3．KC＝99.2%
二、求取比准价格：
1．比准价格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100＝6617（元/m2）
2．比准价格B＝6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102＝6344（元/m2）
3．比准价格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103＝6201（元/m2）
4．比准价格计算结果：
（6617+6344+6201）/3＝6387（元/m2）
答案：1-10无
第11题
试题解析：
答：乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。
第12题
试题解析：
答：1．甲乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，乙则只考虑该套房屋的成本分割，而未考虑房屋的利润分割；
2．正确的分配方案应该是按50%的分成比例对该房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应分得： ，乙应分得：
第13题
试题解析：
1.评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；
2.而实际发生的成本可能超过社会平均水平；
3.估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化；
第14题
试题解析：
1．“估价时间”用语错误，应为估价时点
2．缺少估价原则
3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义
4．未分析租金水平的变化趋势
5．一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
6．三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
7．六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数
8．年运营费用中不应计算土地使用费
9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用
10．保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算
11．资本化率取值未说明理由
12．可获收益年限错，应为36年
13．基准地价修正法中年期修正方法（公式）错
14．基准地价修正法中已经过年限错，应为4年
15．基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚
16．未计算精装修成本费用（建安费）
17．建筑物折旧年限计算错（应2/38）
18．未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响
19．成本法中未考虑相关销售费用
20．未说明估价结果的确定的理由
第15题
试题解析：
1．KA计算错，应为：
1051/1048＝100.3%
2．比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101：
比准价格A＝6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
×100/100×100/99×100/99×101/101＝6487（元/m2）
3．比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99：
比准价格C＝6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103＝6326（元/m2）
2004年09月13日房地产估价理论与方法[1]
一、单选[共40题，每题1分，总计40分]
1、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（ ）。
A．价格
B．生产费用
C．劳动价值
D．成本加利润
2、运用成本法估价，需要懂得（ ）。
A．房地产成本构成
B．房地产供求关系
C．房地产价格构成
D．房地产重置价格构成
3、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“数量”。
A．货币支付
B．价值
C．现象
D．本质
4、报酬率为（ ）与所投入的资本的比率。
A．净收益
B．投资回收
C．投资回报
D．收益
5、重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ ）的新建筑物的正常价格。
A．具有同等效用
B．完全相同
C．具有同等功能
D．类似
6、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（ ）。
A．剩余价值
B．剩余使用寿命
B．实际使用年限
D．实际损耗程度
7、房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（ ）所排列出的先后进行次序。
A．时间顺序
B．逻辑顺序
C．程序
D．内在联系性
8、房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的客观合理价格或价值的测算和判定。
A．特定对象
B．特定委托人
C．特定目的
D．特定要求
9、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ ）作为其中的一种估价方法。
A．市场法
B．假设开发法
C．收益法
D．成本法
10、估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）以上。
A．20年
B．10年
C．8年
D．15年
11、假设开发法在形式上是（ ）。
A．评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
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